Taux d’endettement : comment le calculer (règle des 35 %)

La formule du taux d’endettement

Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges de crédit mensuelles et vos revenus nets mensuels, exprimé en pourcentage :

Taux d’endettement = (charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100.

Pour un projet immobilier, la mensualité du futur prêt — assurance emprunteur comprise — s’ajoute aux charges de crédit déjà en cours avant d’appliquer la formule.

Un exemple chiffré

Prenons un foyer avec 3 500 € de revenus nets mensuels, un crédit auto de 250 €/mois, et un projet dont la mensualité (assurance comprise) serait de 900 €/mois.

Charges totales = 250 + 900 = 1 150 €. Taux d’endettement = (1 150 ÷ 3 500) × 100 ≈ 33 %. Le dossier passe sous le plafond de 35 %.

Sans le crédit auto, la mensualité maximale tenable à 35 % serait de 3 500 × 0,35 = 1 225 €/mois. Le crédit en cours réduit donc directement ce que vous pouvez consacrer au prêt immobilier.

Le plafond de 35 % (règle HCSF)

Sur le marché français, le taux d’endettement maximal retenu est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et s’impose aux banques. La durée d’emprunt est par ailleurs plafonnée à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans certains cas d’achat dans le neuf ou avec travaux importants).

Les banques disposent d’une marge de souplesse : une partie de leur production de crédits peut déroger à ces limites, sous conditions. Le plafond de 35 % reste toutefois la référence sur laquelle raisonner. (Seuils réglementaires indiqués à titre informatif — à vérifier selon la réglementation en vigueur.)

Ce qui compte (et ne compte pas) comme charge

Entrent généralement dans le calcul :

• les mensualités de crédits en cours (immobilier, auto, consommation, crédit renouvelable) ;
• la mensualité du nouveau prêt, assurance emprunteur comprise ;
• les pensions alimentaires que vous versez.

Ne sont en général pas comptés comme des charges de crédit les dépenses courantes (alimentation, énergie, impôts) : la banque les apprécie plutôt via le « reste à vivre ». À l’inverse, un loyer que vous continuerez à payer après l’achat est pris en compte.

Comment améliorer son taux d’endettement

• allonger la durée du prêt (dans la limite des 25 ans) réduit la mensualité, donc le taux ;
• solder un crédit à la consommation avant de déposer le dossier libère de la capacité ;
• augmenter l’apport personnel réduit le capital emprunté, donc la mensualité ;
• intégrer les revenus stables d’un co-emprunteur augmente le dénominateur.

Questions fréquentes

Comment calculer son taux d’endettement ?

Divisez vos charges de crédit mensuelles (mensualités de prêts en cours + mensualité du nouveau prêt, assurance comprise) par vos revenus nets mensuels, puis multipliez par 100.

Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt immobilier ?

Le plafond de référence est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse (règle HCSF), avec une durée d’emprunt limitée à 25 ans (27 ans dans certains cas).

L’assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d’endettement ?

Oui. La cotisation d’assurance emprunteur fait partie de la charge mensuelle du prêt et entre donc dans le calcul des 35 %.

Peut-on emprunter au-delà de 35 % ?

C’est possible à la marge : les banques peuvent déroger au plafond pour une partie de leur production, sous conditions. Mais 35 % reste la règle sur laquelle raisonner.

Pour aller plus loin

Estimez concrètement votre budget avec la simulation de prêt immobilier : elle applique la règle des 35 % à vos revenus et vos charges.

• Apport personnel prêt immobilier : combien ?